به خرید و فروش یک مال اعم از منقول و غیر منقول ، عقد بیع و به آن مالی که مورد خرید و فروش قرار میگیرد مبیع و به پولی که در ازای خرید مال پرداخت می شود ثمن معامله می گویند. وفق ماده 338 قانون مدنی بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. در عقد بیع ، بایع ( فروشنده ) متعهد میشود مبیع را که میتواند مال منقول یا غیرمنقول باشد به مشتری تملیک و تسلیم نماید و در عوض مشتری ثمن را که باید معین و معلوم باشد به بایع تملیک و تادیه کند. وفا به این معامله بدین معناست که ثمن به مالک عین تسلیم شود و عین نیز از سوی بایع به مشتری تسلیم گردد. عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود یعنی همینکه خریدار بگوید فلان مال را خریدم و فروشنده بگوید فروختم عقد واقع و خریدار مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می شود. بنابراین نبود قرارداد کتبی ( مبایعه نامه ) فی مابین متعاملین خللی به صحت عقد وارد نمی کند اما در جنبه اثبات وقوع عقد بیع طرفین دچار پیچیدگی بوده و باید به استناد شهود و سایر مستندات وقوع عقد را اثبات نمایند.
ارکان عقد بیع:
برای صحت هر معامله شرایط زیر اساسی است:
1-قصدطرفین و رضای انها
طرفین معامله باید قصد واقعی بر انشا و انجام معامله داشته باشند ، در صورتیکه قصد واقعی بر خرید و فروش بین طرفین نباشد آن معامله صوری و محکوم به بطلان است .برای مثال شخصی برای فرار از ادای دین اموال خویش را به شخص دیگری می فروشد اما قصد واقعی بر تملیک مبیع به ان شخص و اخذ ثمن از وی ندارد ، چنین معامله ای صوری بوده و با وقوع آن تملیک عوضین ( مبیع و ثمن) به خریدار و فروشنده صورت نمی گیرد لذا چون نتیجه و اقتضای عقد بیع که همان تملیک عوضین هست واقع نشده ، بیع باطل است. خریدار باید همان را قصد کند که فروشنده قصد کرده است برای مثال اگر خریدار قصد خرید ده کیلو گندم داشته و فروشنده قصد فروش ده کیلو جو را نماید ، این معامله باطل است چراکه قصد خریدار و فروشنده بر یک مبیع واحد نبوده است و در واقع آنچه را که خریدار قصد کرده مورد قصد و انشا فروشنده نبوده است. هرشخصی که معامله ای انجام می دهد باید با رضایت قلبی و با میل و اراده ی خویش و نه اکراه و اجبار باشد بنابراین معاملاتی که رضای هر یک از طرفین در آن مخدوش بوده و با اکراه انجام شده باشد غیرنافذ و نیاز به تنفیذ از جانب شخصی ( خریدار یا فروشنده) که رضایت بر معامله نداشته و در حالت اکراه (تهدید) از روی اجبار معامله را قبول نموده ، دارد. بنابراین معامله در حالت خواب و مستی و بیهوشی به دلیل فقدان قصد باطل و در حالت اکراه و تهدید و اجبار به دلیل فقدان رضایت غیرنافذ است.
2-اهلیت طرفین
وفق ماده 958 قانون مدنی هر انسان متمتع از حقوق مدنی خواهد بود لیکن هیچ کس نمیتواند حقوق خود را اعمال و اجرا کند مگر اینکه برای این امر اهلیت قانونی داشته باشد بنابراین به موجب این ماده اهلیت به دوع اهلیت تمتع و اهلیت استیفا تقسیم می گردد.
اهلیت تمتع قابلیت دارا شدن حق و مورد تکلیف قرار گرفتن است که با تولد انسان آغاز و با مرگ او پایان می یابد اما اهلیت استیفا قابلیت اجرای حق و قبول تعهد توسط شخص است ، اهلیت تمتع به صرف زنده متولد شدن انسان ایجاد می گردد اما اهلیت استیفا بستگی به شرایط روانی و جسمی اشخاص در نظر گرفته می شود. مطابق با قانون مدنی اشخاصی که اهلیت استیفا ندارند ، نمی توانند در اموال و حقوق مالی خویش تصرفات مستقیم داشته باشند . ماده 1207 قانون مدنی سه دسته از اشخاص را فاقد اهلیت استیفا دانسته و از آنان بعنوان محجورین یاد کرده است که عبارت اند از:
الف: صغار
اشخاصی که هنوز به سن بلوغ شرعی نرسیده اند. سن بلوغ در دختران 9 سال تمام قمری و در پسران 15 سال تمام قمری است.
ب: غیر رشید(سفیه)
غیررشید یا سفیه شخصی است که عقل معاش نداشته و در اداره امور مالی خویش ناتوان است . در واقع اشخاص غیر رشید یا سفیه در امور مالی نمی توانند عقلائی تصمیم بگیرند و تصمیمات انان در امور مالی موجب ایراد ضرر و زیان به خود یا دیگران می گردد بنابراین قانون برای حمایت از این اشخاص ، آنان را از مداخله در امور مالی خویش منع کرده است.
ج: مجانین
جنون یک بیماری روانی است که حالات مختلف داشته و اصطلاحا شخص مبتلا را دیوانه یا مجنون می نامند ، جنون به هر درجه که باشد موجب حجر است.
حال که با مفهوم اهلیت و اشخاص محجور آشنا شدیم ، برمیگردیم به مبحث اصلی یعنی اهلیت متعاملین.
خریدار و فروشنده و به طورکلی طرفین عقود مالی و غیرمسامحه ای باید دارای اهلیت استیفا بوده و محجور نباشند. اداره امور محجورین با ولی یا قیم است و هرگونه معاملات با ایشان باید با تایید و امضا ولی یا قیم انجام شود در غیر این صورت باطل و یا غیر نافذ است.
3- معین بودن مورد معامله
عقد بیع یک عقد تملیکی است که باید عوضین در ان معلوم و مشخص باشند در واقع مجهول یا مبهم بودن مورد معامله ( مبیع ) موجب غرری شدن آن و ورود ضرر به متعاملین می گردد . وفق ماده 216 قانون مدنی مورد معامله باید مبهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به ان کافی است . علم اجمالی یا مختصر به موضوع و مورد عقد ، در عقود مسامحه ای مثل صلح بلاعوض یا هبه بلاعوض که هدف طرفین در ان کسب سود نیست پذیرفته است اما در عقودی مثل عقد بیع که قصد طرفین از ان کسب سود و منفعت است و اصطلاحا به ان عقد مغابنه ای یا معوض می گویند ، عوضین باید معین و مشخص بوده و مالیت داشته و قابل تسلیم باشد . بنابراین بیع شی ء مجهول یا چیزی که مالیت نداشته یا قابل تسلیم نباشد و یا خرید و فروش ان قانونا ممنوع باشد باطل است.
4-مشروعیت جهت معامله
در معامله حتما لازم نیست که جهت ان تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد والا معامله باطل است. برای مثال اگر در معامله تصریح گردد که خرید محصول انگور یک باغ جهت تبدیل ان به مشروب می باشد و یا اینکه فروش اموال به جهت فرار از دین باشد ، معامله باطل است.
حال که ارکان عقد بیع را دانستیم بهتر است بدانید که وفق ماده 223 قانون مدنی هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد ان معلوم شود. بنابراین متعاملین با انعقاد عقد بیع ، متعهد به انجام یک سری ملزومات قانونی، مانند تحویل مبیع ، تنظیم و انتقال سند رسمی ، پرداخت ثمن معامله و … در مقابل یکدیگر می گردند که در صورت عدم انجام این تعهدات توسط متعهد ، طرف دیگر میتواند الزام وی را از محکمه تقاضا نماید.
دعوی الزام به تحویل مبیع:
همانطور که ذکر شد عقد بیع یک عقد تملیکی است و ذات و اقتضای ان انتقال مالکیت به طرفین است بنابراین به محض انعقاد عقد خریدار مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می شود حتی اگر هنوز ثمن معامله پرداخت نشده باشد و یا مبیع تسلیم نشده باشد. تعیین اجل برای تحویل مبیع یا پرداخت ثمن و یا وجود حق فسخ برای طرفین یا یکی از انان نیز مانعی برای انتقال مالکیت نیست. بنابراین به مجرد عقد بیع ، خریدار میتواند فروشنده را ملزم به تحویل مبیع نماید حتی اگر ریالی از بابت ثمن معامله پرداخت نکرده باشد اما اگر تحویل مبیع را در مبایعه نامه مشروط به انجام شرطی نمایند مانند تادیه کل یا بخشی از ثمن ، در این صورت وفق ماده 10 قانون مدنی بر اساس ملزومات و تعهدات قراردادی عمل خواهد شد.
بررسی حق حبس در عقد بیع:
حق حبس یعنی هریک از طرفین انجام تعهد خویش را منوط به انجام تعهد از سوی طرف مقابل نماید و این مشروط بر این است که عقد معوض بوده و دارای عوضین باشد مانند عقد بیع . در عقد بیع اگر خریدار پرداخت ثمن را منوط به تحویل مبیع نماید و یا اینکه برعکس فروشنده تحویل مبیع را منوط به پرداخت ثمن از جانب خریدار نماید ، حق حبس برای طرفین ایجاد میگردد اما باید توجه داشته باشید که وفق ماده 377 قانون مدنی هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل ( مدت دار) باشد در اینصورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود . پس برای مثال اگر در قرارداد برای پرداخت ثمن چندین فقره چک برای مواعد مختلف صادر گردد ، چون تعهد خریدار به پرداخت ثمن مدت دار شده و منوط به رسیدن اجل هست دیگر فروشنده نمی تواند از حق حبس استفاده کند چراکه تعهد فروشنده به تحویل مبیع حال ولی تعهد خریدار به تادیه ثمن موجل است بنابراین خریدار میتواند قبل از رسیدن موعد پرداخت ثمن ، فروشنده را ملزم به تحویل مبیع نماید مگر اینکه در قرارداد برای تحویل موعدی معین شده باشد.
عدم قدرت بایع بر تسلیم یا تحویل مبیع :
بر اساس ماده 367 قانون مدنی تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحا تصرفات و انتفاعات مالکانه باشد بنابراین اگر فروشنده در زمان انعقاد عقد بیع ،قدرت بر تسلیم مبیع را نداشته باشد عقد باطل است مگر اینکه خریدار خود قدرت بر تسلیم و تحویل مبیع را داشته باشد. اگر بایع نسبت به بعض ( بخشی از مبیع) قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد ، بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح و نسبت به بعض دیگر باطل است. برخی از حقوقدانان بر این عقیده اند که قدرت بر تسلیم در زمان انعقاد عقد بیع شرط اساسی بوده و فقدان ان در زمان عقد قرارداد از موجبات بطلان بیع است اما اگر در زمان انعقاد قرارداد بایع قدرت بر تسلیم داشته ولی پس از عقد بنابر دلایلی قدرت بر تسلیم خود را از دست بدهد در این صورت خریدار میتواند به استناد خیار تعذر تسلیم معامله را فسخ نماید.
هزینه دادرسی در دعوی الزام به تحویل مبیع:
دعوی الزام به تحویل مبیع یک دعوی مالی محسوب می گردد که هزینه دادرسی ان باید در اموال غیرمنقول بر اساس قیمت منطقه ای و در اموال منقول اگر ارزش مال بیش از بیست میلیون تومان باشد 200.000.001 ریال و در صورتیکه ارزش ان از بیست میلیون تومان کمتر باشد 3.000.000 ریال تقویم گردد تا قابلیت تجدیدنظرخواهی داشته باشد.
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تحویل مبیع:
اگر مبیع از اموال غیرمنقول باشد دادگاه محل وقوع ملک و در صورتیکه از اموال منقول باشد دادگاه محل انجام قرارداد یا محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی می باشد.