پیشگیری از فروش یک ملک به چند نفر یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خریداران و حتی فروشندگان منصف در معاملات ملکی است. تجربه محاکم قضایی نشان داده است که بسیاری از پرونده‌های پیچیده و طولانی در دادگاه‌ها ناشی از غفلت در همین مرحله‌ی پیشگیری است. بنابراین توجه به اقدامات عملی و قانونی در این زمینه، می‌تواند از بروز جرایم مالی و نزاع‌های طولانی جلوگیری نماید. در ادامه، مهم‌ترین راهکارهای حقوقی و عملی جلوگیری از فروش ملک به چند نفر را به تفصیل بررسی می‌کنیم.
۱. استعلام وضعیت ثبتی ملک پیش از معامله
یکی از اصلی‌ترین روش‌ها برای جلوگیری از فروش ملک به چند نفر، استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک است. این استعلام مشخص می‌کند:
- مالک فعلی ملک چه کسی است؛
- آیا ملک در رهن یا بازداشت قرار دارد؛
- آیا قبلاً برای آن سند رسمی صادر شده یا خیر؛
- و اینکه آیا معامله یا تعهد معارضی در خصوص آن ثبت گردیده است.
در بسیاری از پرونده‌ها، خریداران بدون توجه به این موضوع، صرفاً با مشاهده سند کاغذی فروشنده اعتماد کرده‌اند و پس از مدتی متوجه شده‌اند که ملک یا در رهن بانک بوده، یا قبلاً به دیگری واگذار شده است. اگر خریدار پیش از پرداخت وجه و امضای قرارداد، این استعلام را انجام دهد، احتمال گرفتار شدن در جرم فروش یک ملک به چند نفر به شدت کاهش می‌یابد.
۲. تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی
یکی از مهم‌ترین توصیه‌ها برای پیشگیری از فروش یک ملک به چند نفر، انجام معامله به صورت رسمی و ثبت آن در دفترخانه است. سند رسمی دارای اعتبار ویژه‌ای است و بر اساس ماده ۷۰ قانون ثبت، حتی در برابر انکار و تردید نیز معتبر شناخته می‌شود.
در مقابل، اسناد عادی یا همان قولنامه‌ها، چون در سیستم رسمی ثبت نمی‌شوند، بستر مناسبی برای فروختن ملک به چند نفر هستند. ممکن است فروشنده ابتدا با یک قولنامه ملک را به فردی بفروشد و سپس همان ملک را با سند رسمی به دیگری منتقل کند. در چنین حالتی، سند رسمی در برابر قولنامه اول برتری دارد و خریدار نخست باید برای اثبات حق خود، سال‌ها در دادگاه تلاش کند.
به همین دلیل، دفاتر اسناد رسمی موظفند پیش از تنظیم سند، از اداره ثبت درباره وضعیت ملک استعلام بگیرند و این فرآیند خود ابزار مهمی برای جلوگیری از فروش ملک به چند نفر است.
نکته مهم: قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول
در راستای افزایش شفافیت و جلوگیری از معاملات معارض، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول» به تازگی به تصویب رسیده است. بر اساس این قانون، کلیه املاک و اراضی که از خردادماه ۱۴۰۳ برای آن‌ها سند رسمی صادر گردیده، صرفاً باید از طریق دفاتر اسناد رسمی و در قالب سند رسمی منتقل شوند. در نتیجه، تنظیم مبایعه‌نامه‌های عادی (حتی در صورت دریافت کد رهگیری) فاقد اعتبار خواهد بود و محاکم قضایی نیز چنین اسنادی را در خصوص این املاک معتبر نمی‌دانند.
همچنین در خصوص سایر املاک و اراضی دارای سند رسمی که صدور سند آن‌ها پیش از خردادماه ۱۴۰۳ بوده است، با راه‌اندازی کامل سامانه ثبت معاملات و طی دوره‌ای حداکثر دو ساله، همین الزام به ثبت رسمی اجرا و تعمیم خواهد یافت.
۳. استفاده از سامانه کد رهگیری معاملات املاک
سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، یکی از مهم‌ترین نوآوری‌ها در سال‌های اخیر بوده است. به موجب این سامانه، هر قرارداد خرید و فروش یک کد رهگیری یکتا دریافت می‌کند که در بانک اطلاعاتی ثبت می‌شود.
کارکرد اصلی این سامانه، پیشگیری از فروش یک ملک به چند نفر است؛ زیرا اگر فروشنده بخواهد همان ملک را مجدداً به شخص دیگری بفروشد، سیستم به دلیل وجود کد رهگیری قبلی هشدار خواهد داد. هرچند در عمل برخی مشاوران املاک از ثبت معاملات در این سامانه خودداری می‌کنند، اما توصیه اکید آن است که خریداران فقط از بنگاه‌های معتبر و دارای مجوز اتحادیه استفاده کنند و صدور کد رهگیری را مطالبه نمایند.
۴. انجام معامله از طریق بنگاه‌های معتبر و افراد متخصص
یکی از عوامل افزایش جرم فروش یک ملک به چند نفر، مراجعه مردم به بنگاه‌های فاقد مجوز یا افراد غیرمتخصص است. در بسیاری از دعاوی ملکی، مشاهده شده که قرارداد دست‌نویس بین طرفین یا قولنامه‌های غیررسمی تنظیم شده توسط اشخاص فاقد صلاحیت، مبنای نزاع‌های طولانی شده است.
بنگاه‌های معتبر که دارای کد رهگیری هستند، به طور سیستماتیک اطلاعات معاملات را ثبت می‌کنند و این موضوع، نقش مهمی در جلوگیری از فروش ملک به چند نفر دارد. همچنین مشاوران املاک معتبر با قوانین و مقررات آشنا بوده و معمولاً بندهای لازم برای حمایت از خریدار را در قرارداد ذکر می‌کنند.
۵. تقسیم و تفکیک رسمی ملک قبل از فروش به چند نفر
در مواردی که مالک قصد دارد یک ملک را به چند خریدار واگذار کند، باید پیش از معامله، ملک را تفکیک رسمی کند یا دست‌کم سهم هر خریدار را در سند یا قرارداد به طور دقیق مشخص سازد.
اگر این کار انجام نشود و مالک بدون تعیین سهم و حدود مشخص، دو مبایعه‌نامه برای یک ملک تنظیم کند، این اقدام می‌تواند مصداق جرم فروش یک ملک به چند نفر باشد. تفکیک رسمی یا تنظیم قراردادهای شفاف، هم حق خریداران را مشخص می‌کند و هم مانع بروز تعارض‌های بعدی می‌شود.
۶. هوشیاری خریداران در زمان معامله
یکی از مهم‌ترین ابزارهای عملی برای پیشگیری از فروش یک ملک به چند نفر، توجه و دقت خود خریدار است. برخی از نشانه‌ها هشداردهنده‌اند:
- قیمت غیرمعمول پایین‌تر از بازار؛
- اصرار فروشنده بر انجام سریع معامله؛
- امتناع فروشنده از ارائه اصل سند مالکیت یا استعلام ثبتی؛
- و تمایل فروشنده به تنظیم قرارداد فقط در قالب قولنامه عادی.
خریدار باید در این مواقع حساس باشد، مدارک مالکیت را بررسی کند، کارت ملی فروشنده را تطبیق دهد، و در صورت فروش به وکالت، اصالت وکالت‌نامه را استعلام کند. در غیر این صورت، خطر گرفتار شدن در پرونده‌های مربوط به جرم فروش یک ملک به چند نفر بسیار زیاد خواهد بود.
۷. نقش وکلای ملکی در پیشگیری
تجربه نشان داده است که حضور وکیل در کنار خریدار یا فروشنده، یکی از مؤثرترین ابزارها برای جلوگیری از فروش ملک به چند نفر است. وکلای متخصص در امور ملکی قادرند تمام بندهای قرارداد را بررسی کنند، راهکارهای قانونی را توضیح دهند و حتی در موارد مشکوک، مانع انجام معامله پرخطر شوند.
بسیاری از خریداران بدون مشورت با وکیل اقدام به خرید می‌کنند و بعدها با مشکلاتی مواجه می‌شوند که هزینه‌های مالی و زمانی سنگینی بر آنان تحمیل می‌کند. بنابراین سرمایه‌گذاری بر روی مشاوره حقوقی پیش از معامله، در واقع نوعی پیشگیری از فروش یک ملک به چند نفر و جلوگیری از ورود به دادرسی‌های طولانی است.
نتیجه‌گیری
مجموعه تدابیری مانند استعلام ثبتی، تنظیم سند رسمی، استفاده از سامانه کد رهگیری، مراجعه به بنگاه‌های معتبر، تفکیک رسمی ملک، دقت خریداران و مشاوره حقوقی، همگی ابزارهایی برای جلوگیری از فروش ملک به چند نفر هستند. تجربه قضایی نشان داده است که هر جا خریداران این موارد را رعایت کرده‌اند، کمتر در معرض خطر کلاهبرداری و معاملات معارض قرار گرفته‌اند.
بنابراین، راهبرد اصلی در این زمینه، پیشگیری از فروش یک ملک به چند نفر از طریق ترکیب اقدامات حقوقی و هوشیاری عملی است. رعایت این اصول، موجب افزایش امنیت در بازار معاملات املاک و کاهش جرایم مرتبط خواهد شد.
معرفی وکیل متخصص در دعاوی ملکی
در پایان لازم به یادآوری است که بهره‌گیری از خدمات وکلای متخصص می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در پیشگیری از فروش یک ملک به چند نفر و همچنین احقاق حقوق خریداران و فروشندگان داشته باشد. در این زمینه، خانم سمیرا قهرمانی، وکیل پایه یک دادگستری در شهر کاشان و عضو مرکز وکلا و کارشناسان رسمی قوه قضاییه، با تجربه و تخصص ویژه در دعاوی ملکی، ثبت اسناد، دعاوی زمین و اراضی، ارث و وصایا آماده ارائه مشاوره حقوقی دقیق و همراهی در تنظیم قراردادهای ملکی هستند.
