یکی از چالش‌های پرشمار و معمول در معاملات ملکی، به‌ویژه در قالب قرارداد پیش فروش آپارتمان، اختلاف در متراژ آپارتمان در قراردادهای پیش فروش است. هنگامی که ملکی در مراحل اولیه ساخت قرار دارد و هنوز تکمیل نشده، فروش آن به عنوان پیش‌فروش مطرح می‌شود. این امر گرچه مزایایی همچون خرید با قیمت مناسب‌تر را برای خریدار به همراه دارد، اما مخاطرات خاص خود را نیز در پی دارد. یکی از مهم‌ترین این مخاطرات، مسأله اختلاف در متراژ واحدهای پیش فروش شده است.
قرارداد پیش فروش آپارتمان سندی است که مشخصات کاملی از جمله مساحت، تعداد اتاق‌ها، متعلقات جانبی نظیر پارکینگ و انباری و همچنین زمان تحویل و مشخصات فنی ساختمان را در خود جای می‌دهد. هرگونه ابهام و اختلاف در این مشخصات می‌تواند سبب منازعه و اختلاف بین پیش‌خریدار و فروشنده گردد که گاهی حل و فصل آن سال‌ها به طول می‌انجامد.
چرا اختلاف در متراژ آپارتمان در قراردادهای پیش فروش ایجاد می‌شود؟
به طور کلی، عواملی همچون تغییرات نقشه در طول مراحل ساخت، خطاهای اجرایی، تغییر در سیاست‌های شهرداری و قوانین شهری و حتی اشتباهات عمدی یا غیرعمدی در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان از دلایل عمده این اختلاف‌ها هستند. گاهی سازنده به دلایلی نظیر افزایش سودآوری، ممکن است مساحت‌های اعلامی را دقیقاً منطبق با واقعیات عملیاتی پروژه اعلام نکند و این مسأله به چالشی برای خریدار تبدیل شود.
قانون چه می‌گوید؟ بررسی ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان
در راستای حمایت از حقوق پیش‌خریداران و ایجاد شفافیت در معاملات پیش‌فروش، قانون‌گذار در ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان، به‌طور خاص به موضوع اختلاف در متراژ آپارتمان در قراردادهای پیش‌فروش پرداخته است. این ماده به‌منظور تعیین تکلیف در مواردی که مساحت واقعی واحد تحویلی با مساحت مندرج در قرارداد متفاوت باشد، تدوین شده است.
متن کامل ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان:
«در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص‌شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت؛ لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵٪) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵٪) باشد، صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. »
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵٪) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
تحلیل حقوقی ماده ۷:
این ماده به‌طور دقیق شرایطی را که در آن اختلاف متراژ بین واحد تحویلی و مقدار مندرج در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان رخ می‌دهد، مشخص کرده است:
- اختلاف تا ۵٪: در صورتی که مساحت واقعی واحد تحویلی تا ۵ درصد بیشتر یا کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، هیچ‌یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. در این حالت، تنها مابه‌التفاوت قیمت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه و پرداخت می‌شود.
- اختلاف بیش از ۵٪: اگر اختلاف مساحت بیش از ۵ درصد باشد، پیش‌خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. این حق فسخ تنها برای پیش‌خریدار محفوظ است و پیش‌فروشنده چنین حقی ندارد.
- کاهش بیش از ۵٪: در صورتی که مساحت واحد تحویلی کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار علاوه بر حق فسخ، می‌تواند خسارت وارده را بر اساس قیمت روز بنا و نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
این ماده با هدف حمایت از پیش‌خریداران و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی در قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان تدوین شده است. با این حال، توصیه می‌شود پیش از انعقاد هرگونه قرارداد پیش‌فروش، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت شود تا از بروز اختلافات آتی جلوگیری گردد. سمیرا قهرمانی؛ آماده مشاوره به شما در این زمینه هستند.
مزایای قانون پیش‌فروش ساختمان برای پیش‌خریدار
قانون پیش‌فروش ساختمان با هدف حمایت از حقوق خریداران و جلوگیری از سوءاستفاده‌ها و کلاهبرداری‌های گسترده در بازار مسکن وضع شده است. این قانون برای پیش‌خریدار مزایای متعددی به همراه دارد که در ادامه به تفصیل بررسی می‌شود:
۱. الزام به تنظیم قرارداد رسمی
یکی از برجسته‌ترین مزایای این قانون، الزام قانونی به تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی است. این الزام سبب می‌شود که تمامی مفاد قرارداد پیش فروش آپارتمان در چارچوب قوانین و مقررات ثبت گردد و بدین ترتیب از بروز سوءاستفاده و فروش همزمان یک واحد به چند نفر جلوگیری شود.
۲. شفافیت در مشخصات ملک
بر اساس قانون، قرارداد باید شامل جزئیات کامل ملک از جمله متراژ، طبقه، شماره واحد، امکانات جانبی، وضعیت پارکینگ و انباری و زمان تحویل باشد. این سطح از شفافیت سبب می‌شود که پیش‌خریدار با علم کامل نسبت به ویژگی‌های ملکی که در آینده تحویل خواهد گرفت اقدام به خرید کند.
۳. تعیین دقیق زمان تحویل
در قرارداد پیش فروش آپارتمان بر مبنای قانون، زمان دقیق تحویل ملک قید می‌شود. این الزام باعث می‌شود که سازنده موظف باشد در موعد مقرر واحد را تحویل دهد، در غیر این صورت، پیش‌خریدار می‌تواند مطالبه خسارت نماید.
۴. پیشگیری از فروش چندباره ملک
ثبت رسمی قرارداد پیش فروش آپارتمان، مانع از فروش مجدد یک واحد به چند خریدار مختلف می‌شود. این ویژگی یکی از مهم‌ترین ابزارهای جلوگیری از کلاهبرداری‌های رایج در حوزه پیش‌فروش ملک است.
۵. مشخص بودن شرایط فسخ قرارداد
قانون پیش‌بینی کرده است که در صورت وجود اختلاف بیش از ۵٪ در متراژ یا مغایرت اساسی در ملک تحویلی، پیش‌خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کرده یا خسارت وارده را مطالبه کند. این بند تضمینی برای امنیت معامله و جلوگیری از تضییع حقوق خریدار به حساب می‌آید.
۶. امکان مطالبه خسارت از پیش‌فروشنده
در صورت عدم انطباق واحد تحویلی با شرایط قراردادی یا کاهش متراژ بیش از میزان مجاز، خریدار می‌تواند علاوه بر فسخ قرارداد، خسارت وارده را با ارجاع به کارشناس رسمی و محاسبه قیمت روز ملک از پیش‌فروشنده مطالبه نماید.
۷. استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری
در موارد اختلاف، نظریه کارشناس رسمی ملاک عمل قرار می‌گیرد و به این ترتیب روند اثبات ادعای پیش‌خریدار با سهولت بیشتری پیش می‌رود.
۸. ضمانت‌های اجرایی قوی‌تر
پیش‌فروشنده موظف به ارائه تضمین‌های معتبر از قبیل ضمانت‌نامه بانکی یا چک تضمینی می‌شود که پیش‌خریدار در صورت بروز اختلاف می‌تواند به استناد آن‌ها حقوق خود را استیفا کند.
۹. عدم قابلیت انتقال به شخص ثالث برای پیش‌فروشنده
یکی دیگر از امتیازات مهم این قانون برای پیش‌خریدار، این است که پیش‌فروشنده پس از تنظیم قرارداد رسمی، حق انتقال واحد به شخص ثالث را ندارد. این بند به‌طور مستقیم از بروز سوءاستفاده‌های آتی جلوگیری کرده و اطمینان خاطر بیشتری برای خریدار به همراه دارد.
۱۰. غیرقابل توقیف بودن واحد پیش‌فروش شده
بر اساس قانون، واحدی که به صورت رسمی پیش‌فروش شده باشد، به نفع اشخاص ثالث یا طلبکاران پیش‌فروشنده قابل توقیف نیست. این مزیت موجب می‌شود که پیش‌خریدار از مصونیت بیشتری در مقابل مشکلات مالی احتمالی فروشنده برخوردار گردد.
۱۱. امکان اخذ وام و تسهیلات بانکی برای پیش‌خریدار
قانون پیش‌فروش ساختمان این امکان را فراهم کرده که پیش‌خریدار بتواند از طریق ارائه سند رسمی پیش‌فروش، نسبت به اخذ تسهیلات و وام بانکی اقدام کند. این قابلیت به خریداران کمک می‌کند تا تأمین مالی لازم جهت تکمیل مراحل پرداخت اقساط خود را تسهیل کنند.
۱۲. امکان به تعویق انداختن پرداخت اقساط پس از پیشرفت عملیات ساختمانی
از دیگر امتیازات این قانون برای پیش‌خریداران این است که پرداخت اقساط قرارداد می‌تواند منوط به پیشرفت واقعی عملیات ساختمانی گردد. یعنی پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت بخشی از مبالغ را تا زمان تکمیل یک مرحله مشخص از پروژه به تعویق اندازد. این سازوکار از خریداران در برابر سوءمدیریت‌های مالی و عدم انجام تعهدات سازنده محافظت می‌کند.
جلوگیری از بروز اختلاف در متراژ آپارتمان در قراردادهای پیش فروش
اختلاف در متراژ آپارتمان در قراردادهای پیش فروش یکی از رایج‌ترین مشکلات معاملات ملکی است. برای جلوگیری از این اختلافات، باید دقت زیادی در تنظیم قرارداد داشت. قرارداد پیش فروش آپارتمان باید حتماً رسمی باشد و در دفترخانه ثبت شود. علاوه بر این، متراژ دقیق آپارتمان باید به صورت شفاف و بدون عباراتی مثل “حدودی” در متن قرارداد قید شود. بررسی کامل نقشه‌های مصوب شهرداری و اطمینان از انطباق آن‌ها با مشخصات اعلامی نیز اهمیت زیادی دارد.
یکی دیگر از نکات مهم، مشخص کردن دقیق متعلقات آپارتمان مثل انباری، پارکینگ و مشاعات در قرارداد است. همچنین بهتر است در قرارداد شرط شود که پرداخت اقساط تنها پس از پیشرفت واقعی ساختمان انجام گیرد. دریافت ضمانت معتبر از پیش‌فروشنده مانند ضمانت‌نامه بانکی یا چک تضمینی هم می‌تواند در مواقع اختلاف به پیش‌خریدار کمک کند. پیش‌بینی خسارت برای تأخیر در تحویل یا تغییر متراژ هم باید حتماً در قرارداد لحاظ شود.
در نهایت، توصیه می‌شود قبل از امضای قرارداد پیش فروش آپارتمان حتماً با یک وکیل متخصص ملکی مشورت شود. مشاوره حقوقی دقیق می‌تواند بسیاری از مشکلات احتمالی آینده را برطرف کند. همچنین گنجاندن شرط داوری یا تعیین کارشناس رسمی مرضی‌الطرفین در متن قرارداد می‌تواند در صورت بروز اختلاف، مسیر حل و فصل سریع‌تر و ساده‌تری فراهم کند.
سمیرا قهرمانی؛ وکیل پایه یک دادگستری کاشان
سمیرا قهرمانی، وکیل پایه یک دادگستری و از حقوقدانان برجسته شهر کاشان است که تخصص ویژه‌ای در زمینه دعاوی ملکی، قرارداد پیش فروش آپارتمان و اختلافات ناشی از معاملات املاک دارد. ایشان با سال‌ها سابقه موفق در عرصه وکالت، توانسته است با تکیه بر دانش حقوقی عمیق و تجربه عملی گسترده، از حقوق موکلان خود به بهترین نحو دفاع کند. تسلط کامل سمیرا قهرمانی بر قوانین پیش‌فروش ساختمان و مهارت در تنظیم قراردادهای تخصصی، او را به یکی از چهره‌های قابل اعتماد و معتبر در حوزه حقوق املاک تبدیل کرده است.
در مواجهه با مشکلاتی همچون اختلاف در متراژ آپارتمان در قراردادهای پیش فروش یا سایر چالش‌های ملکی، راهنمایی‌های دقیق و راهکارهای عملی این وکیل خبره، می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در حفظ منافع موکلان ایفا کند. اعتماد به دانش و تجربه سمیرا قهرمانی، تضمینی برای کاهش ریسک‌های حقوقی و دستیابی به بهترین نتایج در دعاوی ملکی خواهد بود.
کلام آخر
اختلاف در متراژ آپارتمان در قراردادهای پیش فروش، یکی از مسائلی است که می‌تواند مشکلات جدی برای خریداران ایجاد کند. آگاهی دقیق از حقوق قانونی، دقت در تنظیم قرارداد و مشاوره با وکلای متخصص، نقش مهمی در پیشگیری از این اختلافات دارد. توجه به جزئیات فنی و حقوقی در زمان پیش‌خرید ملک، بهترین راه برای اطمینان از حفظ سرمایه و جلوگیری از بروز دعاوی پرهزینه است.
سوالات متداول
۱. در صورت وجود اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد، آیا خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟
خیر، طبق قانون پیش فروش ساختمان، اگر اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند. تنها مابه‌التفاوت قیمت بر اساس نرخ قرارداد محاسبه و پرداخت می‌شود.
۲. اگر متراژ واحد بیش از ۵ درصد کمتر باشد، خریدار چه حقوقی دارد؟
در صورت کاهش متراژ بیش از ۵ درصد، پیش‌خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا درخواست دریافت خسارت براساس قیمت روز ملک و نظر کارشناس رسمی داشته باشد. این موضوع به صراحت در ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان بیان شده است.
۳. آیا می‌توان از پیش‌فروشنده تضمین مالی برای انجام تعهدات درخواست کرد؟
بله، پیش‌خریدار می‌تواند از پیش‌فروشنده تضمین‌هایی مانند ضمانت‌نامه بانکی یا چک تضمینی دریافت کند. این اقدام باعث می‌شود در صورت تخلف سازنده، خریدار بتواند خسارت خود را راحت‌تر جبران کند.
- اگر قرارداد های پیش فروشی که به صورت رسمی تنظیم نشده است، آیا معتبر نیست؟
اگر قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم گردد، آن قرارداد بین طرفین معتبر است و طرفین در چارچوب همان قرارداد و قوانین و مقررات عام، ملزم به تعهدات مندرج در آن هستند اما از امتیازات و مزایای قانون پیش فروش ساختمان برخوردار نخواهد بود.
5.اختلاف در مساحت در قراردادهای پیش فروش که به صورت عادی تنظیم شده است چگونه است؟
با توجه به اینکه قانون پیش فروش ساختمان تنها شامل قراردادهایی می‌باشد که به صورت رسمی تنظیم شده است لذا اختلاف مساحت در خصوص قراردادهای عادی پیش فروش ، بر اساس قوانین و مقررات عام مانند قانون مدنی و اصول و دکترین حقوقی، قابل رسیدگی است.
