اگر مالکیت یک ملک صرفاً بر پایه قولنامه، مبایعهنامه یا سایر اسناد عادی باشد، دیگر نمیتوان نسبت به آثار حقوقی آن بیتفاوت بود. با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، وضعیت حقوقی املاک فاقد سند رسمی وارد مرحلهای تازه شده و اشخاصی که نسبت به املاک، منافع یا حقوق وابسته به آن ادعایی دارند، مکلف شدهاند اطلاعات و مستندات خود را در سامانه ساغر/کاتب ثبت کنند.
بسیاری از مالکان تصور میکنند داشتن یک قولنامه معتبر برای اثبات مالکیت کافی است؛ در حالی که قانون جدید، شرایط متفاوتی را پیشبینی کرده است. در موارد متعددی، عدم ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب میتواند موجب از بین رفتن قابلیت استناد به اسناد عادی و ایجاد مشکلات جدی در نقل و انتقال، اخذ سند رسمی و طرح دعاوی ملکی شود. از همین رو آشنایی با اشخاص مشمول ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب اهمیت ویژهای دارد.
نکته مهم به گفته وکیل قهرمانی:
“با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تا دو سال آینده، در خصوص اسناد عادی مالکیت نسبت به اموال غیرمنقول، تنها از کسانی ادعای مالکیت در محاکم پذیرفته میشود که ادعای خود را در سامانه ساغر یا سامانه ثبت ادعا، ثبت نموده باشند در غیر این صورت اسناد عادی ارائه شده در محاکم فاقد اعتبار تلقی و هیچگونه دعوی حقوقی و کیفری برای این اشخاص قابل طرح نخواهد بود لذا اکیدا توصیه می گردد کلیه معاملات اموال غیرمنقول دارای سند رسمی را از طریق دفترخانه اسناد رسمی انجام دهید و نسبت به اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی نیز، معاملات خود را حتما در سامانه ساغر ثبت نمایید تا مشمول ضمانت اجراهای سنگین این قانون نگردید.
کارکرد سامانه ساغر
۱- ثبت ادعا برای مدعیانی که به موجب سند عادی ، مدعی مالکیت بر عین یا منافع یک مال غیرمنقول هستند.
۲- ثبت الزامی معاملات اموال غیرمنقول فاقد سابقه ثبتی و سند رسمی
اشخاصی که در حال حاضر مکلف به ثبت ادعا در سامانه هستند:
اگر کسی مدعی مالکیت بر عین یا منافع یک مال غیرمنقولی است که برای آن از تاریخ ۱۳۹۶/۱/۱ الی ۱۴۰۵/۲/۳۱ سند مالکیت حد نگار صادر شده اما مدعی، دارنده سند عادی است ، باید ظرف دو سال از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ ادعای خود را در سامانه ساغر ثبت نماید و ظرف دو سال بعد از ثبت ادعا در دادگاه طرح دعوی کند.”
معرفی ۸گروه از افرادی که باید از سامانه ساغر/کاتب استفاده کنند
افرادی که در یکی از گروههای قانونی قرار میگیرند، باید در مهلت مقرر نسبت به ثبت اطلاعات اقدام کنند. این تکلیف تنها شامل مدعیان مالکیت نیست، بلکه برخی از دارندگان حقوق انتفاعی، حقوق ارتفاقی، دستگاههای اجرایی و حتی اشخاص دارای احکام قطعی دادگاه را نیز در بر میگیرد. در ادامه، هر یک از این گروهها به تفصیل بررسی میشوند.
گروه اول: مدعیان مالکیت عین املاک فاقد سند رسمی
نخستین و مهمترین گروه مشمول ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب، اشخاصی هستند که نسبت به عین یک ملک فاقد سند رسمی ادعای مالکیت دارند. منظور از عین ملک، اصل مال غیرمنقول است؛ مانند زمین، آپارتمان، خانه، باغ، ویلا، مغازه یا هر نوع ملک دیگری که سند مالکیت رسمی برای آن صادر نشده است.
در سالهای گذشته بخش قابل توجهی از معاملات املاک در برخی مناطق کشور به وسیله قولنامه یا مبایعهنامه عادی انجام شده است. این اشخاص هرچند در عمل خود را مالک میدانند، اما مالکیت آنان هنوز در دفتر املاک کشور به ثبت نرسیده است. قانونگذار برای تعیین تکلیف این وضعیت، ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب را الزامی کرده است.
برای مثال، شخصی که ده سال قبل یک قطعه زمین را با مبایعهنامه عادی خریداری کرده و تاکنون موفق به اخذ سند رسمی نشده است، در زمره این گروه قرار میگیرد. همچنین افرادی که به موجب صلحنامه، هبهنامه عادی یا سایر اسناد غیررسمی مالک ملکی شدهاند نیز مشمول همین حکم خواهند بود.
گروه دوم: دارندگان اسناد عادی نسبت به املاکی که سند رسمی به نام شخص دیگری صادر شده است
یکی از پیچیدهترین دعاوی ملکی مربوط به مواردی است که سند رسمی ملک به نام یک شخص صادر شده اما فرد دیگری با استناد به اسناد عادی مدعی مالکیت همان ملک است. قانونگذار این اشخاص را نیز مکلف به ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب کرده است.
در عمل ممکن است ملکی ابتدا با سند رسمی به نام شخص «الف» ثبت شده باشد، اما شخص «ب» مدعی شود که ملک را سالها قبل به موجب مبایعهنامه عادی خریداری کرده و فروشنده از انتقال رسمی سند خودداری کرده است. در چنین شرایطی ادعای مالکیت شخص دوم باید در سامانه ساغر/کاتب ثبت شود.
این موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است؛ زیرا بسیاری از دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال سند رسمی، اثبات وقوع بیع و اثبات مالکیت در همین دسته قرار میگیرند. قانون جدید تلاش کرده است وضعیت اینگونه ادعاها را شفاف کرده و از ایجاد معاملات معارض جلوگیری کند.
گروه سوم: مدعیان مالکیت املاک در جریان ثبت
گروه دیگری که باید از سامانه ساغر/کاتب استفاده کنند، اشخاصی هستند که نسبت به املاک در جریان ثبت ادعای مالکیت دارند. منظور از املاک در جریان ثبت، املاکی است که هنوز مراحل ثبتی آنها به پایان نرسیده و مالکیت رسمی آنها تثبیت نشده است.
این وضعیت معمولاً در اراضی قدیمی، زمینهای روستایی، املاک موضوع ماده ۸۸ قانون ثبت و برخی پلاکهای ثبتی مشاهده میشود. در چنین مواردی ممکن است چند نفر نسبت به یک ملک ادعاهایی متفاوت داشته باشند و هر یک نیز مستنداتی برای اثبات حق خود ارائه کنند.
ثبت اطلاعات در سامانه ساغر/کاتب به مراجع ذیصلاح کمک میکند تا وضعیت ثبتی ملک، سوابق نقل و انتقال و مدارک ارائهشده توسط اشخاص را بررسی کنند. این امر نقش مهمی در جلوگیری از تعارضات بعدی و تثبیت مالکیت قانونی ایفا میکند.
گروه چهارم: مدعیان مالکیت منافع بیش از دو سال
همه ادعاهای قابل ثبت در سامانه ساغر/کاتب مربوط به مالکیت عین ملک نیست. در برخی موارد، موضوع ادعا مالکیت منافع ملک است. قانونگذار اشخاصی را که نسبت به منافع یک ملک برای مدت بیش از دو سال ادعای حق دارند نیز مشمول ثبت ادعا دانسته است.
منفعت در اصطلاح حقوقی به استفاده از مال گفته میشود. برای نمونه، ممکن است شخصی به موجب یک قرارداد عادی، حق استفاده از یک واحد تجاری، باغ یا زمین را برای چند سال در اختیار گرفته باشد. اگر مدت این حق بیش از دو سال باشد، موضوع مشمول مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول خواهد بود.
هدف قانونگذار از این مقرره، جلوگیری از شکلگیری روابط حقوقی بلندمدت مبتنی بر اسناد عادی و فاقد شفافیت ثبتی است. از این رو دارندگان چنین حقوقی باید اطلاعات و مدارک خود را در سامانه ساغر/کاتب ثبت کنند.
گروه پنجم: مدعیان حق انتفاع بیش از دو سال
حق انتفاع یکی از حقوق مالی مهم است که به موجب آن شخص میتواند بدون آنکه مالک عین مال باشد، از منافع آن استفاده کند. حق عمری، حق رقبی و حق سکنی از شناختهشدهترین انواع حق انتفاع محسوب میشوند.
چنانچه حق انتفاع نسبت به یک ملک بر پایه اسناد عادی ایجاد شده باشد و مدت آن بیش از دو سال تعیین شده باشد، دارنده حق مکلف است اطلاعات مربوط به آن را در سامانه ساغر/کاتب ثبت کند. این الزام هم در خصوص املاک فاقد سند رسمی و هم در برخی موارد نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی اعمال میشود.
برای مثال، ممکن است مالک یک باغ به موجب قرارداد عادی، حق بهرهبرداری از باغ را برای مدت ده سال به شخص دیگری واگذار کرده باشد. در چنین شرایطی دارنده حق انتفاع نمیتواند نسبت به ثبت حق خود بیتفاوت باشد؛ زیرا قانون، ثبت این ادعا را الزامی دانسته است.
گروه ششم: مدعیان حقوق ارتفاقی
حقوق ارتفاقی از جمله حقوقی هستند که به موجب آن، مالک یک ملک برای استفاده بهتر از ملک خود، حق مشخصی در ملک دیگری پیدا میکند. حق عبور، حق مجری آب، حق شرب، حق فاضلاب و حق باز کردن پنجره در شرایط قانونی از شناختهشدهترین مصادیق حق ارتفاق محسوب میشوند.
در بسیاری از مناطق روستایی و حتی برخی شهرها، این حقوق طی دهههای گذشته بر اساس توافقهای شفاهی یا اسناد عادی ایجاد شدهاند. به همین دلیل در بسیاری از موارد، حق ارتفاق در سند رسمی ملک درج نشده یا اساساً ملک مورد نظر فاقد سند رسمی است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای جلوگیری از بروز اختلافات گسترده در آینده، دارندگان این حقوق را مکلف به ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب کرده است.
برای نمونه، اگر مالک یک زمین کشاورزی سالها از مسیر عبور موجود در ملک مجاور برای دسترسی به زمین خود استفاده کرده و این حق به موجب قرارداد عادی یا توافق قدیمی ایجاد شده باشد، لازم است نسبت به ثبت آن اقدام شود. در غیر این صورت ممکن است در آینده اثبات حق ارتفاق با دشواریهای جدی مواجه گردد.
گروه هفتم: دستگاههای اجرایی و نهادهای عمومی
برخلاف تصور بسیاری از افراد، تکالیف مقرر در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تنها متوجه اشخاص حقیقی نیست. دستگاههای اجرایی، وزارتخانهها، سازمانهای دولتی، نهادهای عمومی و مؤسسات وابسته به دولت نیز مشمول این قانون هستند.
بخش قابل توجهی از اراضی دولتی و عمومی کشور هنوز دارای سند مالکیت حدنگار نیستند یا وضعیت ثبتی آنها نیازمند تعیین تکلیف است. قانونگذار به منظور جلوگیری از تداخل مالکیتها و افزایش شفافیت در مدیریت اموال عمومی، این دستگاهها را مکلف کرده است اطلاعات مربوط به املاک و اراضی تحت اختیار خود را در سامانه ساغر/کاتب ثبت کنند.
این تکلیف به ویژه درباره موارد زیر اهمیت ویژهای دارد:
- اراضی ملی
- اراضی موات
- اراضی خالصه
- املاک عمومی فاقد سند حدنگار
- اراضی تحت مدیریت سازمانهای دولتی
گروه هشتم: دارندگان احکام قطعی و متقاضیان قوانین تعیین تکلیف
گروه هشتم شامل اشخاصی است که پیش از راهاندازی سامانه ساغر/کاتب موفق به اخذ حکم قطعی از دادگاه شدهاند اما این احکام هنوز منجر به صدور سند مالکیت رسمی نشده است.
در بسیاری از پروندههای ملکی، اشخاص پس از طی مراحل طولانی دادرسی موفق به دریافت حکم قطعی مبنی بر اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی یا ابطال سند میشوند. با این حال، صدور حکم به تنهایی به معنای ثبت مالکیت در دفتر املاک نیست. به همین دلیل قانونگذار این اشخاص را نیز مکلف به ثبت اطلاعات در سامانه ساغر/کاتب کرده است.
علاوه بر این، متقاضیان برخی قوانین خاص نیز مشمول این تکلیف هستند؛ از جمله:
- قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
- قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن
- سایر قوانین مرتبط با تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاک
این اشخاص باید گواهی اقدام یا مستندات مربوط به پرونده خود را در سامانه ثبت کنند تا فرآیند بررسی و صدور سند مالکیت رسمی ادامه یابد.
نحوه ثبت ادعا و ارائه درخواست در سامانه ساغر/کاتب
ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب دارای مراحل و الزامات حقوقی متعددی است و هرگونه اشتباه در ثبت اطلاعات یا بارگذاری مدارک میتواند روند رسیدگی به درخواست را با مشکل مواجه کند. به همین دلیل، راهنمای جامع و کاملی درباره نحوه ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب، مدارک مورد نیاز، مراحل بارگذاری مستندات، مهلتهای قانونی و نکات مهم حقوقی تهیه کردهایم که میتوانید در مقاله «راهنمای کامل ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب» مطالعه کنید.
مهلت ثبت ادعا در سامانه ساغر
بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اشخاص مشمول باید ظرف دو سال از تاریخ راهاندازی سامانه ساغر نسبت به ثبت ادعاهای خود اقدام کنند.
این مهلت از آن جهت اهمیت دارد که قانونگذار برای اسناد عادی ثبتنشده آثار محدودکنندهای پیشبینی کرده است. در بسیاری از موارد، پس از پایان مهلت قانونی، استناد به برخی اسناد عادی در مراجع قضایی و اداری با محدودیتهای جدی مواجه خواهد شد.
بنابراین اشخاصی که نسبت به مالکیت عین، منافع، حق انتفاع یا حقوق ارتفاقی ادعایی دارند، نباید ثبت اطلاعات را به روزهای پایانی موکول کنند. هرچه فرآیند ثبت زودتر انجام شود، امکان رفع نواقص و پیگیری امور ثبتی نیز آسانتر خواهد بود.
مشاوره با وکیل قهرمانی
اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فصل جدیدی در نظام حقوقی و ثبتی کشور ایجاد کرده است. بسیاری از مالکان املاک فاقد سند رسمی، دارندگان قولنامه، متصرفان قانونی، وراث و اشخاصی که دارای حقوق وابسته به املاک هستند، با پرسشها و ابهامات متعددی درباره نحوه ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب مواجهاند.
سمیرا قهرمانی؛ وکیل پایه یک دادگستری کاشان با تجربه در دعاوی ثبتی، دعاوی ملکی، اختلافات مربوط به مالکیت، تنظیم دادخواست و پیگیری پروندههای اخذ سند رسمی، خدمات حقوقی تخصصی در زمینه بررسی وضعیت املاک فاقد سند، پیگیری پروندههای ثبتی و اخذ سند مالکیت ارائه میدهد.
سوالات متداول
آیا مالکانی که سند تکبرگ رسمی دارند باید در سامانه ساغر/کاتب ثبتنام کنند؟
خیر. اشخاصی که مالکیت آنها در دفتر املاک ثبت شده و دارای سند مالکیت رسمی هستند، اصولاً تکلیفی برای ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب ندارند؛ مگر اینکه نسبت به حق دیگری ادعایی مستقل داشته باشند.
اگر ملک با قولنامه خریداری شده باشد، ثبت اطلاعات در سامانه ساغر/کاتب الزامی است؟
بله. افرادی که مالکیت خود را بر اساس مبایعهنامه، قولنامه یا سایر اسناد عادی اثبات میکنند، از مهمترین گروههای مشمول ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب هستند و باید در مهلت قانونی اقدام کنند.
عدم ثبت ادعا در سامانه ساغر/کاتب چه پیامدی دارد؟
در بسیاری از موارد، عدم ثبت ادعا میتواند موجب محدود شدن قابلیت استناد به اسناد عادی و ایجاد مشکلات جدی در فرآیند اخذ سند رسمی، انتقال ملک و پیگیری حقوق مالکانه در مراجع قضایی و ثبتی شود.
