مزاحمت ملکی در ملک مشاع زمانی مطرح میشود که یکی از شرکا یا شخص ثالث، با اقدامی غیرمجاز در نحوه تصرف یا استفاده شریک دیگر از ملک اختلال ایجاد کند، بدون آنکه لزوماً ملک را بهطور کامل از تصرف او خارج کرده باشد. برای مثال، اگر یکی از شرکا مسیر دسترسی مورد استفاده شریک دیگر را مسدود کند، در قسمتهای مشترک مانع ایجاد کند یا با اقدام خود استفاده متعارف از ملک را مختل سازد، حسب شرایط میتوان موضوع را از منظر دعوای مزاحمت ملکی بررسی کرد. مطابق ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی، در دعوای مزاحمت، متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت شخص دیگری را مطرح میکند؛ مشروط بر اینکه ملک همچنان در تصرف او باشد.
در مزاحمت ملکی در ملک مشاع، صرف داشتن سهم مشاعی به شریک اجازه نمیدهد حقوق سایر شرکا را نادیده بگیرد. البته هر اختلافی میان مالکان مشاعی الزاماً مزاحمت محسوب نمیشود و برای رفع مزاحمت از ملک مشاع باید شرایط قانونی دعوا و سابقه تصرف بررسی شود. چنانچه رفتار یکی از شرکا موجب سلب کامل تصرف شریک دیگر شده باشد، ممکن است موضوع از عنوان مزاحمت خارج شده و حسب مورد، مشمول تصرف عدوانی یا ممانعت از حق باشد. بنابراین تشخیص عنوان صحیح دعوا، نخستین گام برای پیگیری مؤثر حقوقی است.
نکته مهم به گفته وکیل قهرمانی:
“دعوی مزاحمت یکی از دعاوی سه گانه تصرفات است که صرفا شامل اموال غیرمنقول می شود و از دعاوی دو وجهی به شمار می آید یعنی هم دارای جنبه حقوقی و هم در صورت وجود سونیت دارای جنبه کیفری است. طرح این دعوی در خصوص املاک مشاع و میان شرکا اگرچه متداول نیست اما با اشکال قانونی نیز مواجه نمی باشد ، دلیل مبتلابه نبود این دعوی در املاک مشاع این است که هرگونه دخل و تصرف در مال مشاع می بایست با رضایت و اذن تمام شرکت باشد لذا اگر شریکی رضایت در تصرفات شرکا دیگر نداشته باشد ، در صورتیکه ملک دارای سند رسمی باشد از طریق دعوی خلع ید مشاعی و در غیر این صورت از طریق دعوی افراز و فروش میتواند به مقصود خود برسد و نیازی به ایجاد مزاحمت ندارد اما در هر حال اگر شریکی در تصرفات مشروع و بااذن شریک دیگر ایجاد اختلال و مزاحمت نماید ، امکان طرح دعوی مزاحمت ملکی مشاعی برای متصرف وجود دارد.”
بیشتر بخوانید: مزاحمت ملکی
مزاحمت ملکی در ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع مالی است که مالکیت آن میان دو یا چند شخص مشترک است، اما تا زمانی که افراز صورت نگرفته، قسمت مشخصی از ملک بهطور فیزیکی به هر شریک اختصاص ندارد. هر شریک به نسبت سهم خود در تمام اجزای مال مشاع مالکیت دارد. همین وضعیت، در صورت اختلاف میان شرکا، زمینه بروز مسائل متعددی از جمله مزاحمت ملکی در ملک مشاع را فراهم میکند.
مطابق ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای مزاحمت زمانی مطرح میشود که متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت شخص دیگری را داشته باشد، بدون اینکه ملک از تصرف وی خارج شده باشد. بنابراین، در دعوای رفع مزاحمت از ملک مشاع باید میان «مزاحمت» و «تصرف» تفاوت قائل شد. در مزاحمت، اصل تصرف همچنان وجود دارد، اما اقدام شخص مزاحم، استفاده یا تصرف متعارف را با اختلال مواجه میکند.
برای نمونه، تصور کنید چند نفر در یک خانه یا زمین به صورت مشاع مالک هستند و یکی از شرکا بدون رضایت سایرین، مسیر ورود و خروجی را که شریک دیگر از گذشته استفاده میکرده مسدود کند. اگر شرایط قانونی دعوا وجود داشته باشد، این اقدام میتواند در قالب مزاحمت شریک در ملک مشاع مورد بررسی قرار گیرد.
در چنین پروندهای، صرف اینکه شخص مزاحم خود نیز مالک ملک باشد، لزوماً رفتار او را قانونی نمیکند. مالکیت مشاعی باید در چارچوب حقوق سایر شرکا اعمال شود. ماده ۵۸۱ قانون مدنی نیز تصرف هر یک از شرکا در مال مشترک را بدون اذن یا خارج از حدود اذن، تابع احکام فضولی میداند و ماده ۵۸۲ قانون مدنی برای تصرف بدون اذن، مسئولیت شریک متصرف را مورد توجه قرار داده است.
برای تحقق مزاحمت ملکی در ملک مشاع، توجه به چند موضوع اهمیت اساسی دارد:
- خواهان باید نسبت به ملک یا حق مورد استفاده، سابقه تصرف یا استفاده داشته باشد.
- اقدام خوانده باید موجب ایجاد مزاحمت در تصرف یا استفاده شده باشد.
- مزاحمت باید بدون رضایت شخص متصرف یا بدون مجوز قانونی ایجاد شده باشد.
- اصل تصرف خواهان نباید بهطور کامل از بین رفته باشد.
- رفتار مورد اعتراض باید قابلیت اثبات با دلایل قانونی را داشته باشد.
ماده ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی نیز بر اثبات سبق تصرف یا استفاده از حق تأکید دارد. بنابراین در رفع مزاحمت شریک مشاعی، صرف ادعای مالکیت یا بیان اینکه رفتار شریک موجب ناراحتی شده، کافی نیست؛ بلکه باید رابطه میان اقدام انجامشده و اخلال در تصرف یا استفاده قابل اثبات باشد.
آیا شریک ملک مشاع میتواند برای شریک دیگر مزاحمت ایجاد کند؟
بله. مزاحمت ملکی در ملک مشاع میتواند از سوی یکی از شرکا نیز ایجاد شود. مالکیت مشاعی به این معنا نیست که هر شریک میتواند بدون توجه به حقوق سایر شرکا در تمام ملک هر نوع تصرفی انجام دهد. مطابق ماده ۵۸۱ قانون مدنی، تصرف هر شریک در مال مشترک بدون اذن یا خارج از حدود اذن، تابع مقررات مربوط به معامله فضولی است و ماده ۵۸۲ نیز برای چنین تصرفی مسئولیت در نظر گرفته است.
برای مثال، اگر یکی از شرکا بدون رضایت دیگران مسیر دسترسی مشترک را مسدود کند یا با ایجاد مانع، استفاده شریک دیگر از ملک را مختل سازد، با توجه به شرایط پرونده میتوان موضوع را به عنوان مزاحمت شریک در ملک مشاع پیگیری کرد.
در بررسی رفع مزاحمت شریک مشاعی، موارد زیر اهمیت دارد:
- وجود سابقه تصرف یا استفاده از ملک؛
- انجام اقدام مشخص از سوی شریک مزاحم؛
- ایجاد اختلال در تصرف یا استفاده؛
- نبود رضایت یا مجوز قانونی؛
- باقی ماندن اصل تصرف شخص متضرر.
بنابراین، صرف اینکه شخص مزاحم مالک سهمی از ملک است، مانع طرح دعوای مزاحمت ملکی نیست؛ اما باید ثابت شود که رفتار او واقعاً مصداق مزاحمت بوده است.
شرایط و مدارک لازم برای طرح دعوای رفع مزاحمت از ملک مشاع
برای دعوای رفع مزاحمت از ملک مشاع، مهمترین موضوع اثبات سبق تصرف یا استفاده از حق و سپس اثبات ایجاد مزاحمت است. مطابق ماده ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان باید سبق تصرف یا استفاده خود را اثبات کند و نشان دهد که مزاحمت بدون رضایت یا مجوز قانونی ایجاد شده است.
مطابق ماده ۱۶۲ همین قانون، سند مالکیت میتواند دلیل بر سبق تصرف و استفاده از حق باشد؛ با این حال، سایر ادله نیز در اثبات موضوع اهمیت دارند.
مدارک قابل استفاده در پرونده مزاحمت ملکی در ملک مشاع میتواند شامل موارد زیر باشد:
- سند مالکیت و مدارک مربوط به سهم مشاعی؛
- قرارداد یا توافق میان شرکا؛
- شهادت شهود؛
- تأمین دلیل و نظریه کارشناسی؛
- عکس و فیلم از وضعیت ملک؛
- اظهارنامههای ارسالشده میان شرکا؛
- گزارشهای قانونی مرتبط با وضعیت ملک.
اگر احتمال تغییر وضعیت ملک وجود داشته باشد، تأمین دلیل میتواند برای ثبت وضعیت موجود مفید باشد. همچنین در صورت وجود شرایط قانونی، امکان درخواست دستور موقت برای جلوگیری از ادامه مزاحمت یا ایجاد آثار جدید نیز قابل بررسی است.
نکته مهم این است که در مزاحمت ملکی در ملک مشاع باید عنوان دعوا با وضعیت واقعی ملک مطابقت داشته باشد. اگر اقدام شریک موجب خارج شدن ملک از تصرف شخص شده باشد، موضوع دیگر صرفاً مزاحمت نیست و ممکن است عنوان تصرف عدوانی مطرح شود. بنابراین، پیش از طرح دعوای رفع مزاحمت از ملک مشاع باید نوع اقدام و آثار آن بر تصرف بهدرستی بررسی شود. توصیه میکنیم حتما با وکیل مشورت نمایید.
مصادیق مزاحمت ملکی در ملک مشاع
مزاحمت ملکی در ملک مشاع میتواند شکلهای مختلفی داشته باشد و معیار اصلی، ایجاد اختلال در تصرف یا استفاده قانونی شریک دیگر است. از جمله مصادیق قابل بررسی میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- مسدود کردن مسیر عبور و دسترسی به ملک؛
- ایجاد حصار یا مانع در قسمتهای مشترک؛
- قرار دادن مصالح یا اشیا در مسیر استفاده شریک؛
- جلوگیری از استفاده متعارف از قسمتهای مشاع؛
- تغییر وضعیت قسمتهای مشترک بدون رعایت حقوق سایر شرکا؛
- ایجاد تأسیسات یا موانعی که استفاده شریک دیگر را مختل کند.
برای مثال، اگر شریکی مسیری را که شریک دیگر پیشتر از آن استفاده میکرده مسدود کند، در صورت وجود سایر شرایط قانونی، امکان طرح رفع مزاحمت از ملک مشاع وجود دارد.
تفاوت مزاحمت ملکی با تصرف عدوانی و ممانعت از حق
در مزاحمت ملکی در ملک مشاع تشخیص عنوان صحیح دعوا اهمیت زیادی دارد؛ زیرا مزاحمت، تصرف عدوانی و ممانعت از حق، شرایط و آثار متفاوتی دارند. قانون آیین دادرسی مدنی در مواد ۱۵۸ تا ۱۶۰ این سه عنوان را از یکدیگر تفکیک کرده است.
در دعوای مزاحمت، اصل تصرف همچنان باقی است، اما شخص دیگری در استفاده و تصرف متعارف متصرف اختلال ایجاد میکند. در تصرف عدوانی، ملک از تصرف متصرف سابق خارج شده و شخص دیگری بدون رضایت او آن را در اختیار میگیرد. در ممانعت از حق نیز امکان استفاده از حقی مانند حق عبور یا حق انتفاع، بدون اینکه لزوماً اصل ملک از تصرف خارج شده باشد، سلب میشود.
بنابراین، در پروندههای مربوط به رفع مزاحمت از ملک مشاع باید ابتدا مشخص شود اقدام شریک دقیقاً چه اثری داشته است:
- اگر صرفاً در تصرف و استفاده اختلال ایجاد شده باشد، موضوع میتواند مزاحمت باشد.
- اگر تصرف از متصرف سابق سلب شده باشد، تصرف عدوانی قابل بررسی است.
- اگر استفاده از یک حق مانند عبور یا انتفاع جلوگیری شده باشد، ممانعت از حق مطرح میشود.
این تفکیک در دعوای رفع مزاحمت از ملک مشاع اهمیت عملی دارد؛ زیرا انتخاب عنوان نادرست ممکن است موجب عدم موفقیت دعوا شود.
مشاوره با وکیل قهرمانی برای رفع مزاحمت ملکی در ملک مشاع
پیگیری مزاحمت ملکی در ملک مشاع بدون بررسی دقیق وضعیت تصرف، اسناد و نحوه اقدام شریک میتواند باعث انتخاب نادرست عنوان دعوا شود. در پروندههای مشاعی، ابتدا باید مشخص شود اختلاف مربوط به مالکیت است یا رفتار یکی از شرکا موجب ایجاد مزاحمت، تصرف عدوانی یا ممانعت از حق شده است.
برای رفع مزاحمت شریک مشاعی، بررسی مواردی مانند سند مالکیت، سابقه استفاده از ملک، توافقهای میان شرکا، نحوه ایجاد مزاحمت و ادله قابل ارائه اهمیت دارد. در صورت وجود شرایط قانونی، میتوان نسبت به تنظیم و طرح دعوای رفع مزاحمت از ملک مشاع و همچنین درخواستهای مرتبط مانند دستور موقت اقدام کرد.
در این زمینه، سمیرا قهرمانی؛ وکیل پایه یک دادگستری کاشان، وکیل کاشان و عضو مرکز وکلا و کارشناسان رسمی قوه قضاییه، با پروانه وکالت پایه یک به شماره ۴۸۰۹۶، در زمینه دعاوی ملکی و اختلافات مربوط به مالکیت و تصرف، از جمله دعاوی مربوط به املاک مشاع، همراه شما خواهد بود.
سوالات متداول
آیا میتوان علیه شریک ملک مشاع دعوای مزاحمت مطرح کرد؟
بله. اگر شریک با اقدامی غیرمجاز در تصرف یا استفاده شریک دیگر اختلال ایجاد کند و سایر شرایط قانونی وجود داشته باشد، امکان طرح دعوای مزاحمت ملکی وجود دارد. صرف مالک بودن شریک، مانع طرح دعوا نیست.
برای اثبات مزاحمت ملکی در ملک مشاع چه مدارکی لازم است؟
سند مالکیت، مدارک مربوط به سابقه تصرف و استفاده، توافق میان شرکا، شهادت شهود، تأمین دلیل، نظریه کارشناسی، تصاویر و سایر ادله قانونی میتوانند برای اثبات موضوع مورد استفاده قرار گیرند. مهمترین مسئله، اثبات سبق تصرف یا استفاده و وقوع مزاحمت است.
اگر شریک ملک را از تصرف شریک دیگر خارج کند، باز هم دعوای مزاحمت مطرح میشود؟
لزوماً خیر. اگر اقدام شریک موجب سلب کامل تصرف شده باشد، موضوع میتواند مشمول تصرف عدوانی باشد. در صورتی که صرفاً امکان استفاده از یک حق مانند عبور یا انتفاع سلب شده باشد، عنوان ممانعت از حق قابل بررسی است. تشخیص عنوان صحیح به جزئیات پرونده بستگی دارد.
منابع:
- قانون مدنی، مواد ۵۸۱ و ۵۸۲؛ درباره حدود تصرف شرکا در مال مشاع و مسئولیت شریک در صورت تصرف بدون اذن. متن قانون مدنی
- قانون آیین دادرسی مدنی، مواد ۱۵۸ تا ۱۶۲؛ درباره دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت، ممانعت از حق و شرایط اثبات سبق تصرف. قانون آیین دادرسی مدنی
- قانون آیین دادرسی مدنی، ماده ۱۷۴؛ درباره امکان صدور دستور موقت در دعاوی تصرف، مزاحمت و ممانعت از حق. متن ماده ۱۷۴ قانون آیین دادرسی مدنی
- قانون مجازات اسلامی، ماده ۶۹۰؛ درباره تصرف عدوانی، ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق نسبت به املاک. قانون مجازات اسلامی ـ ماده ۶۹۰
